Тень Снижающихся Процентов

Председатель Федеральной резервной системы, назначенный Президентом Трампом, кажется, разделяет его неявное желание снизить процентные ставки. Словно по неписаному закону, уже сейчас ощущается предчувствие грядущего смягчения денежно-кредитной политики. Рынки, как всегда, погружены в лихорадочные подсчеты вероятностей, оценивая шанс снижения ставок этим летом в 81%, а возможно, и в апреле, еще до того, как новый председатель окончательно займет свое кресло. Это напоминает бюрократический ритуал, где решение принимается не на основе логики, а по невидимым, непостижимым законам.

После почти четырех лет строгой денежно-кредитной политики, компании, кажется, готовятся к снижению стоимости заимствований. Это, в принципе, могло бы стать облегчением, если бы не ощущение, что любое облегчение – лишь временная передышка перед новым витком неопределенности. Особенно это касается инвестиционных трастов недвижимости (REIT), которые, по иронии судьбы, выигрывают от снижения процентных ставок тремя способами.

Нужна вдумчивая аналитика макроэкономики? Подписывайся на канал ТопМоб, чтобы не пропустить разворот рынка!

Наш Телеграм-канал

Эти компании, связанные сложными налоговыми правилами, обязывающими их выплачивать 90% своей прибыли акционерам в виде дивидендов, обычно предлагают высокую доходность, привлекающую инвесторов, ищущих хоть какой-то доход в условиях падения доходности казначейских облигаций. Их оценка также может расти, поскольку будущие денежные потоки дисконтируются с использованием доходности 10-летних казначейских облигаций в качестве ориентира. Таким образом, чем ниже доходность казначейских облигаций, тем выше оценка REIT. И, наконец, снижение стоимости заимствований естественным образом стимулирует REIT, поскольку они финансируют свою долгосрочную деятельность за счет долгосрочного долга, который можно рефинансировать на более выгодных условиях, когда процентные ставки падают. Этот процесс напоминает бесконечный круг, где каждое действие порождает новое, не всегда предсказуемое последствие.

Можно наблюдать тенденцию к тому, что REIT превосходят S&P 500 в периоды низких процентных ставок. С июня 2009 года по ноябрь 2015 года, когда ставка по федеральным фондам не превышала 0,21%, фонд Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ +1.57%) значительно превзошел общую доходность S&P 500. Это как будто рынок предсказывает будущее, но только для тех, кто умеет читать между строк.

Тем не менее, не все REIT будут процветать в условиях падающих ставок, а некоторые станут выдающимися. Вот три возможности в инвестиционном фонде недвижимости, которые стоит рассмотреть.

1. Realty Income

Основанная в 1969 году и базирующаяся в Ванкувере, Канада, Realty Income (O 0.17%) является шестым по величине REIT в мире, с активами в девяти странах на общую сумму 61 миллиард долларов. Ее клиентами являются Lowe’s, Chipotle, Sainsbury’s и Walmart. Это как будто гигантский лабиринт, в котором каждая компания – лишь маленькая ячейка.

По состоянию на третий квартал 2025 года компания объявила о 112 последовательных квартальных увеличениях своих дивидендов. И с ростом прибыли на 17% за последний квартал, эта тенденция, кажется, вполне вероятна. Realty Income выплачивает ежемесячные дивиденды с доходностью 5,2% сегодня, что значительно выше среднего показателя в 1,16% по S&P 500.

2. Prologis

Prologis (PLD +0.59), базирующаяся в Сан-Франциско, является REIT, работающей в 20 странах с активами под управлением на сумму 215 миллиардов долларов. Рост ее дивидендов с 2019 по 2024 год опередил весь сектор REIT в два раза, а 20 февраля 2025 года ее руководство одобрило еще одно увеличение дивидендов на 5%. Это время, кажется, застыло во времени, словно часы остановились.

В то же время компания предлагает дивидендную доходность в размере 3%, что почти в три раза выше среднего показателя по S&P 500. Учитывая, что ее прибыль выросла на 9,5% за последний квартал, возможно, еще одно увеличение дивидендов может быть не за горами.

3. Vanguard Real Estate Index Fund ETF

Упомянутый выше Vanguard Real Estate Index Fund ETF включает в себя 152 акции REIT в своем портфеле, обеспечивая широкое покрытие отрасли. Разработанный для обеспечения высокого дохода и умеренного долгосрочного прироста капитала, фонд отслеживает показатели эталонного индекса MSCI U.S. Investable Market Real Estate 25/50 Index. Это как будто бесконечный поток данных, который невозможно полностью охватить.

Его доходность сегодня составляет 3,82%, что более чем в три раза выше среднего показателя по S&P 500. Будучи пассивно управляемым, он имеет низкий коэффициент расходов в размере 0,13%, по сравнению со средним показателем по отрасли в 0,48%.

На начало года фонд вырос всего на 2%, что говорит о том, что Уолл-стрит еще не оценил REIT, несмотря на признаки снижения ставок. С момента своего создания в сентябре 2004 года ETF в среднем приносил годовую доходность в размере 7,41%. Однако у него есть история значительного превосходства в периоды низких ставок. С июня 2009 года по ноябрь 2015 года, в последний период дешевых денег, он вырос более чем на 200%. Это как будто рынок играет в кошки-мышки, и никто не знает, кто победит.

Для инвесторов, ищущих доход и стабильность в условиях возврата к низким ставкам, эти три возможности REIT – это выгодные покупки.

Смотрите также

2026-02-09 00:53