Доходные акции: Realty Income против AGNC

Человек указывает на макет дома

Realty Income и AGNC… Два имени, которые мелькают в разговорах тех, кто ищет стабильный доход. Realty Income, владелец огромного портфеля недвижимости – более пятнадцати с половиной тысяч объектов в США, Великобритании и еще семи европейских странах – как гигант, неспешно собирающий арендную плату. AGNC же – более тонкая структура, оперирующая ипотечными ценными бумагами и займами на девяносто четыре с половиной миллиарда долларов. Оба – фонды инвестиций в недвижимость (REIT), обязанные выплачивать инвесторам не менее девяноста процентов своей прибыли, чтобы сохранить льготный налоговый режим. Но какой из них предпочтительнее?

Интересы, знаете ли, у всех разные. Кто-то мечтает о солидном капитале, кто-то о простом, но надежном доходе. Но и то, и другое, в нынешних обстоятельствах, требует некоторой осторожности. Рынок, знаете ли, непредсказуем, как погода в марте.

Нужна вдумчивая аналитика макроэкономики? Подписывайся на канал ТопМоб, чтобы не пропустить разворот рынка!

Наш Телеграм-канал

Оба чувствительны к процентным ставкам

Повышение процентных ставок, конечно, сказывается на обоих фондах, но по-разному. Для Realty Income это означает, что приобретать новую недвижимость становится дороже, а арендаторам становится труднее. Но, что примечательно, уровень заполняемости не опускался ниже девяноста шести процентов с момента выхода на биржу в 1994 году. В 2023 году он достиг 98,6%, а к 2025 – и вовсе 98,9%. Уходят слабые арендаторы, приходят более надежные. Жизнь, знаете ли, идет своим чередом.

AGNC же владеет не недвижимостью, а ипотечными бумагами и займами. Основная часть портфеля – ценные бумаги, гарантированные агентствами Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae. Прибыль фонд получает за счет процентной маржи. Еще один способ заработка – продажа ценных бумаг с последующей обратной покупкой по более высокой цене. Чтобы эта схема работала, краткосрочные процентные ставки должны быть ниже долгосрочных. Вроде бы логично, но, как известно, аппетит приходит во время еды.

Оба фонда выиграют от снижения процентных ставок. Realty Income сможет дешевле приобретать новые объекты и поддерживать высокий уровень заполняемости. AGNC же сможет увеличить процентную маржу. А еще, конечно, инвесторы потянутся к фондам REIT, устав от низких ставок по депозитам и казначейским облигациям. Но, знаете ли, все эти расчеты – лишь на бумаге.

Какой фонд предпочтительнее?

Realty Income предлагает доходность в 5,3%. В 2026 году фонд ожидает рост скорректированной прибыли на акцию (AFFO) на 2-3% – до 4,38-4,42 доллара. Это позволит легко покрыть дивиденды в размере 3,24 доллара на акцию. При цене в 61 доллар, фонд торгуется с коэффициентом 14 к текущей AFFO на акцию. Вроде бы неплохо, но, знаете ли, жизнь полна разочарований.

AGNC предлагает гораздо более высокую доходность – 14,6%. Звучит заманчиво, но аналитики ожидают рост прибыли на акцию (EPS) всего на 4% – до 1,55 доллара в 2026 году. Это позволит покрыть дивиденды в размере 1,44 доллара на акцию. При цене в 10 долларов, фонд также выглядит привлекательно – с коэффициентом 6 к текущей прибыли на акцию. Но, знаете ли, в нынешней ситуации, рост может быть нестабильным. Снижение процентных ставок в 2024 и 2025 годах не привело к снижению доходности по ипотечным бумагам и стоимости заимствований. Другими словами, фонд все еще берет кредиты по высоким ставкам, чтобы покупать низкодоходные ипотечные бумаги. Жизнь, знаете ли, сложная штука.

AGNC предлагает более высокую доходность, но я бы, пожалуй, отдал предпочтение Realty Income в нынешней непредсказуемой ситуации. Бизнес-модель фонда проще, коэффициент выплат ниже, а инвесторам не нужно беспокоиться о сложных операциях с ипотечными бумагами и процентными ставками. Но, знаете ли, это лишь мое мнение. Рынок, как известно, не любит, когда ему указывают, что делать.

Смотрите также

2026-03-31 19:23